北京�f�哥，房��C�从业20�q�_��通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二�M�q�实战经验帮大家�{�疑解惑�

　　�v�问，帮我看看这套房能买吗？昌��^南口**�?8�q?30万，不到2万一�q�I���_�装修婚�ѝ��业��L��我同学，当时他们�?40万买的，装修�׃��15万，交税�q�户�?0万，加其他的��d���׃��270万，现在�{�于五折不到���卖�

　　我看了附�q�的��F�h，她家这属于中等，但装修好，买来后换换墙�U�就行。实�v�说都是同学我也不好意思砍��P��何况人家赔的太多了，我看了她家过��L��合同了，��n��的这��h��我觉得真不贵�

　　但我担心的是�q�地�D�|��觉不行，好像没什么发展似的。问了中介说是有可能规划地铁，也有��业规划，体育休闲产业和大学城要发展�v来的�v�也有可能不错。您觉得�q�里潜力怎样？能买吗�

　　1、房子是用来住的，如果确定是自住��Z��那就肯定能买呗。�h格确实不贵，但我估计也未必说性�h比有多高。让当地中介�l�算���租售比吧，我估计这里也得达�?00左右或以上，在郊区只能算是正常，但也不太���占便宜。当然这是我估计的，让中介算���吧。叧外计���的时候得计��a�I�置期，�q�地�D�儿又没地铁的未必好�U��

　　3、简单说几句吧，���q��是有地铁规划，那通�R也至���得十年八年之后了。而且我都想不通�ؓ什么要规划地铁啊？投资回报率很��N��过审批的。昌�q�主要是向东发展，向西的隑ֺ�大�

　　而如果没有地铁，那无论是产业和配套都会比较慢。��业员工怎么上班？商业配套的消费者怎么来？也就是如果交通不太方便，那就引不来客���，各项发展��׃��会太快呗�

　　我徏议看看地囑֐�，这地段儿属于“城市孤岛”。也���是被铁�?河道�l�包围了，导致规划不太好做，很难跟周�Ҏ��块�Ş成联动，也就不太好聊潜力了，��n��是时间会相当�ѝ�

　　4、��M���q�是多考虑自住吧，�q�地�D�儿没必要太�U�结什么发展潜力。就���是体育休闲很发达，来此消费的�h���也跟房��h��什么关�pⷼ�都是消费完了���p��的，�q�当地租金都没什么媄响�

　　大学城的规划我没注意，但���q��是规划了也意义不大。这参考房山大学城吧，对周�Ҏ���U�或许有点儿拉动，但�Ҏ����L��走势没媄响�

　　5、叧外多�v�一句，您这同学�U�F��了，�q�地�D�儿什么时候有�q�么高的��h��啊？���q���?017�q�春天�h格最高峰的时候，昌��^城区同等���区也不�q�是4万多点儿，这里能3.5万？我觉得可能性不大，何况�q�是低楼层东西向的，户型也普通，凭什么这么贵啊？

　　所以我估计当时的真实成交�h没这么高，他们可能是��Z��多贷�ƾ，也就故意做高了成交�h。甚臌���么说吧，如果真的想买，那���q��考虑什么朋友关�p����如果在乎同学关�p�那���干脆甭做买卖。或者这么说吧，��C��西的没必要非得知道卖家的成本，也不用考虑卖家的生�z?心情，只看自��p��得�h格是否合适，不合适就换一家�

　　所以我�����是如果真的想乎ͼ�那该砍�h�q�是砍�h吧。他们这房肯定是不好卖，否剡谁找朋友啊？

　　�|�友问这老新��L��不是�U�年，上���静安寺的房��h��2300？而且�q�是涨了300块之后的，可能吗？这是上���内环啊，��当于北京二环内。要知道同时期北京五环外回龙观的�l�济适用戉K��2600了，天通苑更是高达2650一�q��

　　而现在上���静安寺随便一套老房�?0万一�q�I���Ҏ��回龙观天通苑�?万多，差的也太多了。所以这老新闻说的房��h��可能吗？当年�q�么便宜�q�有专家�����抛售吗？

　　1、呵呵，新闻肯定是线明显偏低了，当时静安��Z��带的外销公寓在万把块钱呢，没比北京便宜多���。周�Ҏ��新房�?/4000差不多，再低���没意思了，除非是老破���。当时全上�v的均价在2500左右，低于北京的3000。那具体到各个环�U�或地段儿，上�v只可能比北京略低，但低不到这�U�程度�

　　但不���怎样吧，�?001�q�温州炒房客抄底上�v之前，当地的��F�h���实不高，明显低于北京�

　　3、主要原因是当时上�v�q�州深圳和杭州等圎ͼ�购房人群中的“个�����戎쀝占70%以上。那既然是个人居多，普宅���占据主���，��h��自然不能太高，毕�f�当时的老百姓没多少钱�

　　而北京不同，购房人群中绝大多数都是“单位团购”，占据�?0%的市场。那单位卖房囄�����׃��是经���实惠了，而是地段�ѝ��质量和档次�

　　再加上北京的癑֧�保守，绝大多数是没有买房意识的，所谓的个�h购房其实是以港台和外�c��ؓ�ȝ��，就���是本地��Z��是先富�v来的那批。这���导致北京在当年没什么普宅，大多数都是公寓，成本高，��h��自然也就高了�

　　4、上���h����L��崛�v�?001�q�开始的，主要是温州炒房团造势，挑动了癑֧�的购房欲望。然后还有APCE成功丑֊�，再加上��n��世博会成功，那很多�h的投资意�v�就被唤醒了呗，毕竟�q�里是上������所以房价快速上涨，�?005�q�就���M��番还多，均�h6000多了�

　　然后�?004�q�开始的宏观调控发挥作用了，上�v��F�h�?005�q�中崩盘，炒房客们于是�{战北京，又赚了不����

　　5、��M��吧，1998�q�东亚金�o�危机最严重的时候，全国的房价都不高，而且�q�降了不���。香港甚至都崩了盘，最高峰跌去�?0%呢。线�q��

　　所以当�q�专家徏议抛售也不能���错，毕�f�东�?东南亚的��F�h都暴跌了，无一�q�免，连俄罗斯都闹危机，否剡普京也不可能上台�

　　那在�q�种�l�济形势下，谁敢�v�以后房��L��的能上涨啊？现在是翻回头看当�q�很便宜，但在当�q��h们的��g��呢，�q�已�l�很贵了，毕�f�当时普通百姓挣得少+没积蓄，更缺乏投资意�v��

　　6、对了，惌��v件事�ѝ�?001�q?月䆾的时候我在上���P��当时是北京申奥成功，我劝我表哥赶�y�买�ѝ��他看上的是闸北的（现在跟静安合�q�了），4/5000块钱吧�

　　我的理由是这��h��仍然低于北京同等地段儿，而以上�v的经���地位是没道理低于北京的，所以在2008�q�奥�q�会之前，上���h��价一定会涨。但当年我也不敢奢望能涨多少，只是认��������不会跌而已�

　　但劝了半��F��没用，我表哥���是担心�U�蓄打水漂儿。然后第二天一大早我就接到我老娘从北京打来的电话了，�v�我大姨�l�她打电�v�，�v�里�v�外表露了对我劝表哥买房的不满。其实是我表嫂不乐意了，认�ؓ我是跟上���开发商串通的，忽悠他们家买房，图的是拿提成儿�

　　于是我老娘��׃��让我���别人家的闲事儿了呗，费半天吐沫�q�惹一�w�骚。当然我表哥后来�q�是��C���?007�q�前后，不算买在当时的最高峰也差不多，买完没多久���p��了，我表嫂就更烦我了，到现在都没什么来往�

　　7、所以这���是当时癑֧�的常态，没有寚w��，只是不太懂房子而已。所以这新闻里的专家之所以让业主抛售，其实也是迎合百姓的思潮，顺风儿�v�百姓爱听的，跟现在一栗��

　　北京��F�h�f�然�?000多一�q�的？而且�q�是70�q�正规��权的商品房，20万一套能��h��。网友说他在�|�上刷到�q�个帖子，本来以为是谣言，但上��^��C��搜竟然是真的。那他就不理解了，毕�f�这里是北京啊，怎么会有�q�么便宜的房子？是否值得买来投资？收益会怎样�

　　1、这�U�房�v�白了就相当于“�v景房”或“文旅小镇”，只不�q�这是在北京而已�

　　2、我没去�q�这���区，但看了看龙庆��景区旁边，公寓的形式。看���介有可能是酒店以员工宿舍的名义开发的，然后按商品房手�l�销售的�

　　�q�种房如果是真喜�Ƣ周边环境的�v�就��C��自住，度假也合适，反正也不贵，���计一下物业费是否划算���p���

　　但投资就���了，既然售��h��20多万，那���p��明感兴趣的�h不多，而且��Z�h也都不高，毕�f�商品�h格是�׃��需关系��n��的�

　　另外我估计租金也不高，或者说有可能表面看上去不低，但实际上一�q�租不出几个月。否则真要收益高的话人家��׃��卖了，留着收租不好吗？之所以这么便宜的卖，那很有可能就是因为房价不涨，�U�金收益不高，物业费不便宜，而且�׃��多却�q�老得惦记着，所以业��M��才出手的�

　　3、简单就是这�U�情况吧，想好了自己的主要需求再乎ͼ�房子是用来住的，也不是所有的戉K��适合投资�

　　另外多说一句，�q�种房既然是依托于酒店的，那���得看酒店的�l�营情况了。宾客如云就皆大�Ƣ喜，但如果�v�经营不善，那这�U�房可就有可能跟酒店一��h��为废弃小镇了，毕�f�太偏远了�

　　�v�问，我们目前住在�v淀��Z��日家园，对口学校是培英小学。孩�?6�q�升���学，我们考虑在万寿�\学区内换一个更好的学校。目前看了五一���学和太�q���\���学对口的小区� 我的问题是，���p��两个���学而言，哪所更适合普娃，与�����相比的话是否有必要换房？ 另外，目前我兼顾学区和居住，看上了复兴�\40号院，是否卖掉今日家园置换复兴�\40号院�

　　必一�q�动市场���势分析

　　1、哪所更适合普娃？理��Z��肯定是太�q���\啊，�q�是送分题。一是因为有30%的�M一直升名额，而五一是派位的。二是因��Z��一的排名高，说明牛娃多，普娃在�q�种学校自然压力大了。三是从��F��来说也是五一多，�q�对普娃也不是利好，毕竟��F��也都很努力的，而且其中牛娃的占比高�

　　不过多说一句吧，�v淀区是全北京甚��n��中国最内卷的行政区，竞争激烈，本��n不太适合普娃。而在�q�种地方�q�要�q�求适合普娃的，那就是普�?佛系了，中考时未必能怎样�

　　2、从�����换房，常规是不太�����的。从学校来讲没有太明昄���提升，即便是占坑儿房，税费什么的也得十多20万，有这�W�钱�l�孩子补�v�֥�不好啊？或者如果追求佛�pⷼ�那在哪所学校其实都一��P��何必花钱去追求呢�

　　毕竟������?0%的育��q��升名额，育英�o�然�q�赶不上���强，但从成�l�看�q�步很快，有可能成�ؓ新小强。那即便是换到太�q���\，从���学排名讲没有提升，直升概率�q�降�?0%，只是�ؓ了追求�M一的可能性吗�

　　另外多说一句，既然十一是小强校，那���是因�ؓ学校掐尖�?�o�妈鸡娃。而如果是普娃，即便进了�M一，也几乎不可能考进牛班，未必得到多好的资源+氛围。毕�f�所有牛校都是分层教学的，甚臌���所有好点儿的中学都是“因材施教”的，不是那块材料，人家未必愿意在加工上多费力气�

　　3、是否置换还是自己决定吧，从房子来讲反正溢�h率都差不多，只看自己的喜好了�

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